Vivienda en Donostia en 2026: se vende menos, más caro y más lejos del centro

¿Cuánto cuesta hoy un piso en Donostia?

Antes de dar cifras, una aclaración que te ahorrará confusiones: en prensa se mezclan tres precios distintos. El precio de anuncio es lo que pide el vendedor en los portales. El valor de tasación es lo que estima el banco. Y el precio real es lo que se firma en la notaría y queda inscrito en el Registro de la Propiedad. Para saber cuánto vale tu casa, el que importa es el último.

Con los tres, Donostia es la capital de provincia más cara de España, por delante de Madrid y Barcelona. En compraventas reales, según los Registradores, el metro cuadrado se pagó a 6.420 € de media en el último año (hasta junio de 2026), frente a 5.534 € en Madrid y 5.045 € en Barcelona. La estadística del Gobierno Vasco, hecha con esos mismos datos del Registro, da una subida de algo más del 10 % entre el primer semestre de 2025 y el de 2026. En el segundo trimestre, la vivienda media vendida en Donostia costó 544.826 €.

Lo nuevo de este año está en los anuncios: casi han dejado de subir. Fotocasa marca 6.488 €/m² en octubre, solo un 1,7 % más que hace un año, e Idealista 6.726 €/m² en septiembre (+3,4 %). En primavera, esas subidas eran del doble. Como los anuncios van por delante de las compraventas, es la mejor pista de que el precio real también subirá más despacio en los próximos meses.

Precios por zonas: la subida se va a la periferia

La única estadística oficial con precios reales por zonas de Donostia es la del Gobierno Vasco (ECVI). Esto es lo que se pagó en el segundo trimestre de 2026:

Fuente: Gobierno Vasco, Estadística de Compraventa de Inmuebles (ECVI), segundo trimestre de 2026, publicada el 9 de octubre de 2026. Vivienda libre. La variación compara con el segundo trimestre de 2025.

El dato más claro del año es el de la periferia este y sur: Loiola y Riberas, Altza, Intxaurrondo y Martutene llevan dos trimestres seguidos subiendo más de un 20 %, y es la zona donde más pisos se venden. Tiene lógica: cuando el Centro ronda los 9.500 €/m², muchas familias buscan donde el metro cuesta la mitad. Riberas de Loiola es un buen ejemplo: aquí te cuento cómo es el barrio.

Gros, Egia y Ulia suben a un ritmo constante, en torno al 11 %. Amara Berri es donde menos sube el precio real. La zona oeste (Aiete, Antiguo, Ibaeta) cambia mucho de un trimestre a otro, porque unas pocas casas de lujo mueven la media: en el primer trimestre bajó y en el segundo subió. Y en los anuncios, el Centro, la Parte Vieja, Amara y Aiete llevan meses quietos o con ligeras bajadas.

Alrededores de Donostia: más baratos, pero suben más

Gipuzkoa es la tercera provincia más cara de España, tras Madrid y Baleares, con 4.175 €/m² en compraventas reales. Los municipios cercanos a la capital se están encareciendo deprisa:

Fuentes: precio de anuncio, índice de Fotocasa de octubre de 2026 (consultado el 12/10/2026); precio real, ECVI del Gobierno Vasco, segundo trimestre de 2026 (solo publica municipios de más de 40.000 habitantes).

En Irun y Errenteria el precio real sube a doble dígito y, curiosamente, ya está por encima del de anuncio. Lasarte-Oria es el que más sube en los portales. Hernani y Pasaia siguen siendo de las opciones más asequibles cerca de Donostia, y Hondarribia es el único de la lista que baja. Fuera de la tabla, un dato llamativo: en Zarautz los anuncios ya piden más que en la propia Donostia (7.051 €/m²).

Se vende menos porque faltan pisos

En el primer semestre de 2026 se vendieron en Donostia 875 viviendas, un 12,4 % menos que un año antes, según la ECVI. En Gipuzkoa, la caída del segundo trimestre fue del 8,2 %. Venimos de un año récord: en 2025 se vendieron en Euskadi más viviendas que en ningún año desde 2007.

El problema no es que falten compradores, sino pisos. A principios de año había un 12 % menos de viviendas anunciadas en Donostia que un año antes, y un 23 % menos en Gipuzkoa (Idealista). Además, la obra nueva apenas cuenta: menos del 10 % de las compraventas de Gipuzkoa.

Hipotecas: el Euríbor vuelve a subir

Tras dos años bajando, en 2026 los tipos han vuelto a subir. El conflicto con Irán encareció la energía y la inflación, y el Banco Central Europeo subió los tipos en junio y en septiembre: hoy la facilidad de depósito está en el 2,50 %. El Euríbor se adelantó y cerró septiembre en el 3,247 %, más de un punto por encima de hace un año (2,172 %).

¿Qué significa en tu bolsillo? Un ejemplo: en una hipoteca variable de 150.000 € a 25 años con Euríbor + 0,75 %, la cuota pasa de unos 705 € a unos 792 € al mes. Son unos 86 € más al mes, más de 1.000 € al año. Aun así, sigue lejos del peor momento, octubre de 2023, cuando el Euríbor llegó al 4,16 %.

Los bancos ya lo notan. En julio se firmaron en Euskadi un 16 % menos hipotecas que un año antes, y en España el tipo medio superó el 3 % por primera vez en más de un año. Casi dos de cada tres hipotecas nuevas son ya a tipo fijo. Una buena noticia: el País Vasco tiene el tipo hipotecario medio más bajo de España, así que comparar bancos compensa.

Normas que cambian las cosas

• Donostia es zona tensionada desde julio de 2025, igual que Irun, Errenteria, Lasarte-Oria, Hernani, Pasaia, Astigarraga y otros municipios de Gipuzkoa. Afecta sobre todo al alquiler: la renta de un contrato nuevo no puede superar la del anterior y los grandes propietarios tienen un tope.
• No se pueden abrir pisos turísticos nuevos. El Ayuntamiento cambió el Plan General en enero de 2026 y la ley vasca los suspende en las zonas tensionadas. Hay unos 1.485 registrados, casi la mitad en el Centro y la Parte Vieja.
• Impuesto al comprar un piso usado: en Gipuzkoa es del 4 %, pero baja al 2,5 % si va a ser tu vivienda habitual y no pasa de 120 m² construidos. En un piso de 400.000 € son 6.000 € de diferencia.
• Ayuda para jóvenes: con GazteAval, del Gobierno Vasco, los menores de 40 años pueden financiar hasta el 100 % de la compra con un aval público gratuito. En su primer año ya han comprado así 474 jóvenes.
• Alquiler, en el aire: el Gobierno aprobó en octubre dos decretos sobre alquiler (prórrogas de contratos y límites a las subidas) que el Congreso debe votar el 16 de octubre. Si no se aprueban, decaen.

¿Qué pasará en 2027?

Ninguna previsión publicada espera que bajen los precios. La más reciente, la de BBVA Research (7 de octubre), prevé que en España suban un 5,5 % en 2027, menos que este año, y el resto de analistas da entre un 4 % y un 8 %. Para el Euríbor, el consenso de Funcas espera una bajada suave, hasta el 2,70 % a finales de 2027.

Para Donostia no hay previsiones oficiales. Mi lectura, con los datos de este artículo: los precios seguirán subiendo, porque faltan pisos y no se construye lo suficiente, pero más despacio que la media española, porque el comprador que necesita hipoteca ya está al límite. La periferia y los pueblos de alrededor seguirán tirando más que el Centro.

Qué significa si quieres vender

• El momento es bueno: los precios están en máximos y hay pocos pisos a la venta, así que el tuyo tiene menos competencia.
• Acertar con el precio es más importante que nunca. El comprador con hipoteca ya no puede pagar más, y salir caro para bajar después hace que el piso se «queme» en los portales. Hay que fijar el precio con lo que de verdad se vende en tu zona, no con los anuncios del año pasado.
• Cuidado con la tasación: el banco presta sobre el valor más bajo entre la tasación y el precio. Si el precio pactado supera la tasación, el comprador tiene que poner la diferencia, y la venta puede caerse.
• Prepara los papeles antes de anunciarlo: el certificado energético es obligatorio para anunciar, y si el edificio tiene más de 50 años, también la inspección técnica (ITE).
• Consulta la parte fiscal: si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, en Gipuzkoa no pagas por la ganancia hasta 400.000 €. Y si vendes para comprar otra, desde 2026 hay requisitos nuevos para no tributar.

Si quieres saber cuánto vale tu casa con los precios reales de tu zona, te preparo una valoración gratuita.

Qué significa si quieres comprar

• Esperar no promete rebajas: nadie prevé bajadas en 2027 y los tipos no volverán pronto a los de 2025.
• Pero hay más margen para negociar que hace un año, sobre todo en las zonas donde los anuncios llevan meses quietos.
• Mira la financiación lo primero: compara bancos y piensa si te conviene el tipo fijo. Si tienes menos de 40 años, infórmate de GazteAval.
• Conoce la tasación antes de firmar las arras, para no llevarte sorpresas con lo que te presta el banco.
• Amplía el radio: en Irun, Errenteria, Hernani o Pasaia el metro cuadrado cuesta entre 3.500 y 4.000 €, frente a más de 6.000 € en Donostia, y están muy bien comunicados.

Si estás buscando casa, cuéntame qué necesitas y te aviso de lo que encaje, también de los pisos que todavía no están en los portales.

Fuentes principales: Colegio de Registradores (Estadística Registral Inmobiliaria, 2.º trimestre de 2026); Gobierno Vasco (ECVI, 2.º trimestre de 2026, publicada el 09/10/2026); Fotocasa e Idealista (índices de precios de septiembre y octubre de 2026); Banco de España (tipos de referencia de septiembre de 2026, BOE del 02/10/2026); INE (Estadística de Hipotecas, julio de 2026); BBVA Research (07/10/2026) y Panel de Funcas (septiembre de 2026); Diputación Foral de Gipuzkoa, Gobierno Vasco y BOE (normativa). Datos a 12 de octubre de 2026.