Decretos de vivienda de octubre de 2026: qué cambia si vendes, compras o alquilas en Gipuzkoa

¿Qué ha pasado?

• 2 de octubre: el Congreso rechazó los dos decretos de vivienda anteriores (el 26 y el 27/2026), así que dejaron de aplicarse.
• 6 de octubre: el Gobierno aprobó dos nuevos, con contenido parecido y algunos cambios. Se publicaron en el BOE el día 7.
• 16 de octubre: se esperaba la votación, pero no estaban en el orden del día de la Diputación Permanente.
• Próximas semanas: como las Cortes están disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, vota la Diputación Permanente. El plazo acaba a principios o mediados de noviembre (la fecha exacta la fija el Congreso). Según la prensa, el PNV apoyará el 29 y votará en contra del 28, así que el resultado no está claro.

Si vendes un piso

Si tu piso está vacío o vives en él, los decretos apenas te afectan: se vende igual que antes.

Si está alquilado, presta atención. El inquilino tiene derecho a comprar antes que nadie y en las mismas condiciones (lo que se llama tanteo y retracto). Con el decreto 29:

• Ya no se puede renunciar a ese derecho en los contratos de alquiler nuevos. Antes era habitual poner una cláusula de renuncia.
• Hay que comunicarle la venta por escrito, con el precio y las condiciones. Si se vende el edificio entero o varios pisos juntos, también hay que decirle qué parte del precio corresponde a su vivienda.
• Si no se le avisa bien, o se le dice un precio distinto del real, puede anular la venta y quedarse el piso pagando lo mismo que el comprador.

Por eso, antes de poner a la venta un piso alquilado, conviene revisar el contrato y preparar bien la comunicación al inquilino. Es de lo primero que miro cuando me encargan uno.

Además, si el decreto 28 sigue adelante, el comprador de un piso alquilado se queda con el contrato y sus prórrogas, incluida la indemnización que te cuento más abajo. Eso puede bajar lo que un inversor está dispuesto a pagar, y conviene tenerlo en cuenta al fijar el precio.

Si compras para vivir

Nada cambia para quien compra su propia vivienda. El decreto 29 pone límites a los grandes propietarios y fondos que compran pisos por debajo del 70 % de su valor de tasación (hasta finales de 2030). Busca frenar las compras especulativas de pisos con inquilinos o de carteras de préstamos impagados. A un particular no le afecta.

Si compras para alquilar, lee el apartado siguiente antes de hacer números.

Si tienes un piso en alquiler

Lo que ya está en vigor (decreto 29):

• Subidas de renta limitadas hasta finales de 2027: como mucho un 2 % al año si no hay otro acuerdo, y ninguna si la renta ya supera el índice de referencia. Sin una cláusula en el contrato no se puede subir.
• Alquiler de temporada: más de 31 días y, en general, hasta 12 meses, siempre con un motivo real escrito en el contrato (trabajo, estudios…). Si no se cumple, pasa a ser alquiler de vivienda habitual.
• Prórroga extraordinaria: el inquilino que está al día puede pedir hasta dos años más, por años, en ciertos contratos.
• Gastos: no se puede repercutir el IBI al inquilino ni exigirle un seguro de impago. En el alquiler de temporada, la garantía extra se limita a un mes.
• Anuncios: en zona tensionada (Donostia, Irun, Errenteria, Lasarte-Oria, Hernani y otros municipios de Gipuzkoa) deben decir el índice de referencia y si el propietario es gran tenedor.

Lo que llegará el 15 de noviembre si no se rechaza (decreto 28):

• Al acabar el contrato, se prorroga de 5 en 5 años (7 si el propietario es una empresa), hasta que alguien avise.
• El propietario debe avisar con 6 meses de antelación (ahora son 4).
• Si no renueva, paga una indemnización: la mayor entre 12 mensualidades o una mensualidad por año que haya vivido el inquilino, calculadas con el índice de referencia. Hay excepciones, por ejemplo si necesitas la vivienda para ti o para un familiar cercano.

¿Y los impuestos?

El decreto 29 trae cambios fiscales: una deducción por alquiler en el IRPF, ventajas al vender un piso a la Administración para vivienda social, un recargo en el IBI de los pisos turísticos y nuevos coeficientes para la plusvalía municipal. Pero en Gipuzkoa el IRPF, el IBI y la plusvalía los regula la Diputación Foral con sus propias normas, y los ayuntamientos los aplican. Así que esos cambios no se aplican aquí salvo que la Diputación los adopte.

Lo que sí es igual en toda España es el IVA: desde el 1 de diciembre, los alquileres de pisos amueblados de hasta 30 noches pasan a pagar un 10 % de IVA. En Donostia, además, no se pueden abrir pisos turísticos nuevos (te lo contaba en el artículo sobre el mercado en 2026).

¿Qué pasa si el Congreso los rechaza?

• Decreto 28: si se rechaza antes del 15 de noviembre, no llegará a aplicarse nunca.
• Decreto 29: deja de aplicarse desde ese día. Lo que se haya hecho mientras estuvo en vigor (una prórroga pedida, un contrato firmado) es discutible: la mayoría de los juristas cree que se mantiene, pero habrá que mirar cada caso.

Mi consejo, mientras tanto

• Si vas a vender un piso vacío: sigue con tus planes. Los decretos no cambian ni el precio ni los pasos.
• Si vas a vender un piso alquilado: no lo anuncies sin revisar antes el contrato y la comunicación al inquilino. Un fallo ahí puede deshacer la venta.
• Si alquilas y tu contrato acaba pronto: antes de avisar al inquilino, comprueba qué norma se aplica en tu fecha. Un preaviso enviado antes del 7 de octubre se respeta.
• Si dudas entre vender o seguir alquilando: haz números con las dos opciones. Con estas normas, para algunos propietarios vender ahora, con precios en máximos, puede compensar más.

Cuando se vote, actualizaré este artículo. Si tienes un piso alquilado y no sabes qué te conviene, pídeme una valoración gratuita y lo vemos con tu caso concreto.

Este artículo es informativo y no sustituye al asesoramiento legal o fiscal de tu caso. Fuentes: BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026: Real Decreto-ley 28/2026 (estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual) y Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823, función social de la vivienda y vivienda asequible); Agencia Tributaria (07/10/2026); EFE (16/10/2026); Gobierno Vasco (zonas tensionadas). Datos a 17 de octubre de 2026.